【房屋拆迁怎么办】在昨天的文章里，宋玉成律师给大家科普了一个小小的法律知识：买了房子但没有过户，碰到房屋征收，那么征收补偿款按照我国现行的法律规定，应该给房产证上那个人（卖方）；买方虽然买下了房子，但由于没过户，所以法律上不承认他的被征收人地位，他不能获得征收补偿款。

但法律规定是一回事，现实情况又是另外一回事。现实情况的有各种各样的可能性，法律能够规定的情形是有限的，但现实生活具有无限的可能。所以如果出现从情理上来讲与法律相矛盾的情况，那么是不是还应该按照严格的法律来判呢？肯定不是的，大家可以联想一下于欢杀人案，一审判得太重，全国人民都不同意，二审改判为五年，大家才觉得合情合理。又比如，昆山杀人案，到底算不算正当防卫，全国人民支持杀人者的是绝大多数，最后也认定为正当防卫了。所以，只有合情合理的判决才能让人民满意。

我们回到昨天那个问题。今天，宋玉成律师要给大家介绍另外一个案件，这个案件是最高院再审，作出的判决。看情况，跟昨天说的买方不能获得补偿款的情况一模一样。秦宗孝（买方）与孙建国（卖方）于2008年签订了一份《房屋买卖合同》，完成了一次房屋买卖交易，但是双方一直未办理过户手续。一转眼6年过去了，到了2014年，该房产被纳入了拆迁范围，拆迁补偿款究竟归谁所有，引起了买方和卖方的争执，最后还闹到了法院。这种争执，往往是卖方听到拆迁的消息，对卖房这件事后悔了才引起的。

我们从常理来看，一处房子，买卖完成了整整6年了，那么买方是新的房主是毫无疑问的。可是按照《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买方由于没有办理过户手续，就是不能拿到拆迁补偿款。买方秦宗孝不服，一直打官司，一路上诉、申请再审，最后由最高人民法院做出了最终的裁判——拆迁补偿款归买方秦宗孝！

可是这样一来，最高人民法院不久带头违法了吗？但是最高院的判决书写得非常精彩，用一场严密的论证，来说清楚了这个判决并不违法，只不过没有走《物权法》和《城市房地产管理法》的路，而是另辟蹊径。最高院的论证过程如下，大家跟着宋律师的总结，一起来简单看一下：

第一，秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

第二，秦宗孝支付了约定的购房款，孙建国交付了房屋和房产证书原件。因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今（2017年）仍未办理房屋产权变更登记手续。

第三，根据《物权法》的规定，秦宗孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。但是，《物权法》还规定了“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力。”也就是说，买卖双方在2014年仍然可以办理过户手续，但因为房子被拆了，物权就消灭了，就办不了了，因为政府征收的原因才拖到了2017年。

第四，卖方孙建国作为涉案房屋登记的所有权人，与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。

第五，根据《合同法》的有关规定，孙建国收了购房款以后，应当及时过户，但因为拆迁政策的原因，物权消灭了，过户无法完成。这时候，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款。同时，孙建国签了补偿协议后还没有实际领取拆迁补偿款，所以秦宗孝可以选择履行合同，要拆迁补偿款。

综上所述，本案拆迁协议所指向的房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝享有；孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。最高院判决：买方秦宗孝胜诉。

这个案子虽然买方赢了，最高院支持了合情合理的一方，同时也通过法律关系梳理，没有违反法律，但买方确实费了很大的波折。所以宋玉成律师再次提醒大家：对于房屋买卖，无论买卖双方是什么关系，切记及时办理过户手续。而且，除了卖方反悔之外，买方还可能因为卖方的债务问题导致房屋被法院查封和拍卖，给买方造成法律风险。