韶关【拆迁律师】江西鹰潭案例：房屋拆迁过程中房屋价值需要评估，被拆迁人如何应对

【案例概况】

原告杨某在江西省鹰潭市某区某街道有自己的房屋。

2018年3月31日，鹰潭市某区管委会作出鹰高征迁公告字【2018】1号房屋拆迁公告。

2019年8月20日，江西鹰潭某区征地拆迁安置办公室委托江西某资产评估有限公司对杨某的土地房屋进行评估。8月30日，该公司作出房屋征收评估报告。杨某对此评估报告提出了书面的复核申请，在未获及时答复后，于10月24日向江西省住房和城乡建设厅发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书，又于12月12日，杨某又向南昌市城乡建设局发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书。

2019年8月25日，鹰潭市某区管委会发布关于鹰潭市2003年度第二批次城市建设用地征收土地公告，之后，与杨某协商但未达成《补偿安置协议》。

2019年9月21日，鹰潭市某区某街道办向杨某送达了《补偿安置方案告知书》。

2019年11月8日，鹰潭市某区国土资源局作出（鹰高国土交地字[2019]第1号）《责令交出土地决定书》，该决定书认为杨某房屋所在地土地已经被征收为国有，且某街道办事处已经向原告送达了《补偿安置方案告知书》，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条的规定，责令原告三日内交出土地。逾期不交出土地的，征收人将依法申请人民法院强制执行。

杨某不服，遂诉至南昌铁路运输法院。

本案原告方杨某委托北京市中盾律师事务所宋玉成律师为其代理。

【判决结果】

《土地管理法实施条例》第四十五条规定“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”

《鹰潭市人民政府关于印发鹰潭市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知》（鹰府发[2013]34号）文件第九条中“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估”。

针对本案事实：2019年8月20日，江西鹰潭某区征地拆迁安置办公室委托江西某资产评估有限公司对涉案土地房屋进行估价。8月30日，该公司作出房屋征收评估报告。杨某对此评估报告提出了复核申请，在未获及时答复后，又于10月24日向江西省住房和城乡建设厅发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书。12月12日，杨某又向南昌市城乡建设局发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书。

法院经审理认为，杨某的行为尚不构成阻挠国家建设征收土地，鹰潭市某区国土资源局作出的交出土地决定证据尚不充分，确认违法。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：

一、撤销被告鹰潭市某区国土资源局作出的鹰高国土交地字[2019]第1号《责令交出土地决定书》。

二、案件受理费50元（原告已预交），由被告鹰潭市某区国土资源局负担。

【律师说法】

本案的代理人宋玉成律师认为：鹰潭某区国土资源局作出的《责令交出土地决定书》（鹰高国土交地字[2019]第1号）认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予撤销。

具体理由如下：

1、杨某有选择产权置换或者货币补偿的权利，但涉案的补偿方案中只赋予杨某一种补偿方式，不合法。该补偿方式在作为行政行为的载体即责令交出土地决定文书当中应当体现出来。

2、涉案的责令交出土地决定书及附件中均遗漏杨某房屋拆迁的过渡费、搬迁补助费。

3、根据鹰潭市政府规范性文件的规定：评估机构的选定应征求被拆迁人意见并应由两个以上的评估师签名。鹰潭市某区国土资源局单方指定评估机构，并用签章代替签名的行为违法。

4、在江西某资产评估公司做出涉案评估报告后，杨某之子代理杨某对评估报告依法申请复核，但评估公司不予理睬，后杨某于2019年12月12日依法向南昌市住房保障和房产管理局申请监督查处，后该资产评估公司重新作出了新的房屋评估报告，并且变更了原评估结果，该评估具体结果与2018年公告的方案完全一致，不排除政府干预此次补偿的评估，评估机构未能依法中立评估，涉嫌违法。

法院针对案情，结合宋玉成律师的观点综合判断，认定鹰潭市某区国土资源局作出的交出土地决定证据尚不充分，判决撤销。

【总结与建议】

宋玉成律师提示大家：被征收房屋价值评估应由房屋征收部门委托有资质的房地产价格评估机构评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估结果应当在征收范围内公示。房地产价格评估机构由房屋征收部门组织被征收人代表按照有关规定以随机选定方式确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第十七条，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

宋玉成律师再次提示大家：在房屋征收与补偿安置过程中，涉及的法律法规内容非常丰富。被征收人如果不能及时处理，可以尽快向律师寻求帮助，律师会运用自己的专业知识，及时、高效的最大限度的保护你的合法权益。