文/北京宋玉成律师

【案件概要】

    北京市西黄村某回收站是位于石景山区的一家企业，自1997年开始租赁了八大处某投资工资的土地，并在土地上自行出资建造了房屋，用于经营。2012年，回收站经营场所的土地房屋均被征收；2015年，征收决定生效后，包括回收站在内的征收范围内的房屋和配套设施的补偿费、人员安置费、搬迁补助费、停产停业补偿费等全部支付给了八大处某投资公司。回收站多次要求改投资公司将自己应得利益返还，但该投资公司对此置若罔闻。

    2017年冬天，回收站向北京市石景山区人民法院起诉，请求该投资公司返还自己应得利益。然而法院误解事实，将此案定为“房屋租赁纠纷”，并“酌定”作出了（2017）京0107民初395号判决：判令被告投资公司支付给回收站房屋及附属物补偿款11万左右、一次性停产停业损失补偿款146万左右，驳回了回收站其他诉讼请求。

    回收站对此不服，通过朋友介绍联系了北京宋玉成拆迁律师团，并最终委托宋玉成律师和沈照华律师代理此案。2018年春天，两位律师向北京市第一中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，重新作出审理。通过一番努力，终审法院作出了（2018）京民终2668号判决：将投资公司支付给回收站的房屋及附属物补偿款增加至56万左右，并判令投资公司增加支付搬家补助费约7万、拆除费约5万。

【办案掠影】

房屋租赁纠纷？不当得利纠纷？ 一审法院酌定判决实为错误

   一审法院将此案认定为房屋租赁合同纠纷，并在此认知基础上认为自己有权酌定判决拆迁款项的分配。两位律师指出，实际上正如前述案件概要所提到的，本案案由应是不当得利纠纷。

    回收站与投资公司之间实际上仅存在土地使用权租赁关系，涉案房屋为回收站自建，故他们之间不存在房屋租赁关系，且涉案的拆迁补偿款不是针对土地使用权的补偿，而是针对房屋拆迁的补偿，理应由回收站取得。在这部分拆迁款项上，投资公司非法占有了回收站的利益，属于不当得利。一审判决混淆了最基本的法律关系，必然会作出错误的裁判，这也是两位律师提起上诉的底气。

房屋承租人能拿到拆迁补偿款吗？

    涉案房屋（不包含土地）的拆迁补偿款约为340万，包括附属物重置成新价13万元，房屋重置成新价70万，停产停业损失补偿款240万，搬家补助费约7万，拆除费5万。

    终审法院将搬家补助费、拆除费全额判给了回收站。并依据房屋的建设投入情况、双方的过错、房屋使用情况及合同履行期限等，酌定将房屋及附属物补偿款增加至56万。代理至此，经过宋律师的努力，回收站获得的拆迁补偿款相较一审获得大幅度提升，通过上诉获得了较为满意的结果。

【律师说法】

   虽然回收站是土地承租人，但房屋却由其投资建造，在房屋拆迁款项的分配上理应占据有利地位。

     那么对于一般的房屋租赁情况而言，房屋承租人能拿到房屋拆迁补偿款吗？宋玉成律师指出，房屋拆迁补偿的对象为房屋所有权人，但承租人作为实际占有使用房屋的主体，拆迁将对承租人的生产生活带来重大影响，房屋拆迁补偿款中有针对搬迁、停产停业、装饰装修等专项细化补偿。在房屋所有权人与承租人就该部分款项未进行明确约定，双方就此产生纠纷时，如何确认款项的归属，理论及实践中均存在很大争议。

    宋玉成律师认为，此时应根据各款项补偿对象及行为的不同，分别予以确定。例如针对房屋装饰装修补偿款而言，如果被拆迁房屋的装饰装修是承租人取得出租人同意情况下进行的，在租赁合同中双方当事人未对装饰装修遇拆迁时的归属予以明确约定时，原则上应归承租人所有。再比如就房屋搬迁费来讲，因承租人实际占有使用房屋，需要进行搬迁的亦是承租人，故而此项补偿原则上亦属于承租人。

如承租的房屋用于经营，承租人依法办理了营业执照，缴纳了相应的税款，因该承租房屋拆迁产生的停产停业损失补偿也应当归属承租人所有。