江苏淮安：农民自建渔场搞经营，区政府以违建为由拒补偿，这场官司谁赢了？

北京宋玉成律师

【案件概要】

    徐某是家住在江苏省淮安市清江浦区清安街道的农民，他持有的集体土地建设用地使用证载明的用地面积为172.22平方米，于1989年又自行加建了121.2平方米房屋用于经营渔场。2014年7月17日,清江浦区城管局认定徐某加建的121.2平方米房屋未取得规划许可,系违法建设而责令限期拆除。

    2015年12月28日,清江浦区政府作出浦政征决字〔20151006号《房屋征

收决定》,对某项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收,徐某所有的房屋在征收范围内。

    2016年1月28日,经住建局公开抽签选定的评估公司公示了本次房屋征收的产权调换房屋价格,被征收房评估结果。2016年2月4日,评估公司作出了徐某房屋的征收评估报告, 通过2016年2月15日、16日及18日三次协商,房屋征收部门与徐某对补偿安置问题未达成一致意见。

2016年3月28日,清江浦区政府根据房屋征收部门的申请作出清政征补决字[2016]4号《国有土地上房屋征收补偿决定书》并予以公告，该补偿决定未将徐某自行加建的房屋纳入补偿范围内。

徐某对此不服，通过朋友推荐，和北京宋玉成律师取得了联系，咨询后决定听从宋玉成律师的建议，遂在宋玉成律师的代理下于2016年9月13日向淮安市中级人民法院提起行政诉讼。经过一番努力，2018年7月16日，淮安市中院作出[2016]苏08行初101号判决书，撤销清江浦区政府作出的上述征收补偿决定书。

【办案掠影】

宋玉成律师直指真相：无证房并非都是违章建筑，徐某加建部分最终得补偿

    早在去年，北京宋玉成律师在随笔文章《无证房是违章建筑吗？》中就曾经提醒过广大被征收人，无证房不一定就是违章建筑，需要依据具体情况区别对待。

宋玉成律师认为，徐某的渔场系1990年4月1日《城市规划法》实施之前建造的房屋，应当作为合法房屋对待，理应获得征收补偿，城管局作出的违章建筑认定不足为据。

法院认可宋玉成律师的观点，并且认为，此加建部分系徐某在住宅房屋周围另行再建造而用于养殖经营，该水产养殖厂经工商登记机关核准登记用于经营，清江浦区政府应依照有关规定给予公平合理的补偿，清江浦区政府未在补偿决定中对原告的养殖厂进行补偿,属征收补偿中认定事实不清，遂撤销其征收补偿决定。至此，徐某自行加建的部分房屋得到征收补偿的权利有了法院的判决支持，其合法利益得到了有效保护。

【律师说法】

       法院的判决依据是房屋征收部门应当对渔场进行停产停业损失补偿，即根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿;

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办注,对被征收人给予补助和奖励。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

北京宋玉成律师通过上述法条想在这里再次强调的是，无证房并非都是违章建筑，有的是能够确权的合法建筑有权获得补偿的，实践中应当分以下情况具体对待。

1. 未取得房产证，但是取得了建房许可手续或者建设规划许可手续的房屋，在拆迁中一律确权，作为合法房屋进行征收补偿。

2. 1984年1月5日《城市规划条例》实施之前建造的房屋，不管有无房产证，也不管是否取得规划许可手续，均无条件作为合法房屋进行征收补偿。

3. 1984年1月5日《城市规划条例》实施后至1990年4月1日《城市规划法》实施之前建造的房屋一律作为合法房屋进行征收补偿。

4. 1990年4月1日至2007年12月31日，《城市规划法》实施期间建造的房屋，各地在具体处理时标准不一，但一般情况下越早建造的房屋在拆迁中被确权的可能性越大。

5. 在政府房屋拆迁/征收公告发布后，出于非法获取不正当拆迁补偿利益的目的抢修抢建的房屋均以违章建筑来对待并进行处罚，不予确权。

以上是北京宋玉成律师根据13年来代理征收拆迁案件的经验总结，请广大被征收人认真学习，收藏备用。如果在实际案件中仍有疑惑，可联系宋玉成律师详细咨询。