【拆迁律师】最高院案例解读：征收补偿时不能忽视房地产市场价格上涨情况

【案情简介】

宣州区政府申请再审称：房屋征收部门2013年委托评估机构作出评估报告，宣州区政府2016年作出宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定是客观事实，但并非行政不作为或工作懈怠，系因雕某某恶意拖延时间和缠讼。房屋评估时间系房屋征收公告发布之日，并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定。雕某某收到房屋征收整体评估报告和案涉房屋分户评估报告后，未曾提出异议或申请复核、鉴定，应以该分户评估报告确定房屋价值。对雕某某合法产权房屋、土地，宣城区政府宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定已提供货币补偿、产权调换两种方式供其选择，对已经另案行政生效判决认定违法建筑的房屋及所占土地，雕俊秀没有土地使用权证，亦不能提供证据证明土地使用权合法来源，宣城区政府不予评估补偿，并无不当。二审改判撤销宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定,认定事实不清，适用法律不当。请求撤销二审判决，依法再审改判。

【判决结果】

法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”本案中，宣州区政府2013年5月2日作出《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对包括雕某某案涉房屋在内的宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目范围内国有土地上房屋实施征收。宣州区土地房屋征收事务管理局作为征收部门，委托宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司于当年8月27日对雕俊秀房屋当时价值作出估价报告。宣州区政府2016年2月4日作出宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定，以上述估价报告评估的房屋价值作为补偿依据，未考虑2013年至2016年房地产市场价格上涨情况，货币补偿难以保证雕某某在同等地段购买到类似房屋，违反上述条例规定的公平补偿原则。根据二审查明，雕某某除宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定所涉的146.66平方米房屋外，在同一院内还另有153.76平方米房屋被宣州区城市管理行政执法局认定为违法建筑。宣州区政府未经相关职能部门对该院土地性质作出认定，对有产权登记的146.66平方米房屋及所占土地按国有土地上房屋进行估价补偿，对剩余土地不予补偿，明显不当。一审判决驳回雕某某的诉讼请求错误，二审改判撤销宣州区政府宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。宣州区政府申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

综上，宣州区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款规定，裁定驳回安徽省宣城市宣州区人民政府的再审申请。

【律师说法】

拆迁过程中房价涨了，被征收房屋价值到底怎么算？

关于此案例提到的一个关键问题就是拆迁过程中，被征收房屋涨价了，被征收房屋的价值怎么算，法院的判决结果也很明显，是站在公平的角度作出的判决，切实维护了被征收人的合法权益。那么基于怎么样的法律规定做出的，宋玉成律师给大家简要介绍下。

我们都知道，征收的时间周期一般比较长，但房地产价格却是随着市场在波动的。实践中，有些拆迁方在作出征收决定后，不及时与拆迁户签订征收补偿协议，也不及时作出补偿决定，导致房屋价格上涨，以征收决定作出之日作为评估时点有失公平。遇到这种情况，法院会基于公平补偿原则决定是否另行确定补偿计算时点。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，被拆迁房屋的价值是与房屋征收决定公告之日、类似房地产的市场价格息息相关的。但很多人会因此陷入误区，认为是一定按照公告之日的房地产价格，其实不是，只是说不得低于这个价格。

那么实践中，到底是否重新计算补偿时间节点呢，宋律师根据自己的执业经历，告诉大家，法官一般会将以下几点内容作为自己做出决定的依据。

第一，不及时签订补偿协议，是谁的过错。如果是被征收人的过错，比如不配合房屋调查等，那么基本就是以征收决定做出之日的市场价格；如果是征收主体的过错，那么就会重新计算补偿时间点。

第二，结合房地产市场波动幅度，以及评估报告的有效期。参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定，评估报告的有效期一般是一年，也即拆迁方应当在评估报告出具之日起一年内签订补偿协议，如果超过这一有效期，房地产市场价格波动又较大，就要考虑新的计算时点。

第三，就是关于征地涉及的范围，比如征收范围过于庞大，拆迁房可能会让同一范围内的用户得到相同的赔偿，这样后拆迁方会很受影响，这时，法院会综合考虑情况，根据公平合理的原则，做出是否重新计算补偿时间节点的决定。

相信大家对此有了基本了解，如果实践中，自己家被拆迁的房屋遇到这种情况，要敢于勇于维权，但拆迁维权具有极强的专业性，也会遇到十分复杂的情形，这时选择咨询律师会是个不错的选择，律师会根据你的情况，提供专业服务，为你提供维权途径。

参考（2020）最高法行申2309号《行政裁定书》

【拆迁律师】最高院案例解读：征收补偿时不能忽视房地产市场价格上涨情况

• 

  店面拆迁补偿

• 工厂拆迁补偿

• 

  门面房拆迁补偿