【拆迁律师】最高院：因历史原因未办证房屋，不宜以其系违法建筑为由不予补偿

【案情简介】

再审申请人辽宁省沈阳市于洪区人民政府（以下简称于洪区政府）因潘某某诉其及辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道办事处（以下简称沙岭街道办事处）履行补偿职责一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽行终1519号行政判决，向最高院申请再审。

于洪区政府以法院判决其支付潘玉民土地补偿费、对案涉违建房屋予以补偿、对案涉有产权证房屋按照每平米4400元标准予以补偿无法律依据等为由向本院申请再审，请求：撤销二审判决；驳回潘某某对土地补偿费、违建房屋的补偿请求，改判按无证房屋补偿标准对潘某某1100平方米房屋进行补偿。

【判决结果】

法院认为：本案的争议焦点为案涉1100平方米有产权证房屋、无产籍房屋和土地的补偿问题。

首先，案涉有产权证房屋初为乡镇人民政府的办公大楼，后为沈阳市于洪区沙岭信用合作社（以下简称沙岭信用社）营业场所。潘某某从沙岭信用社合法购买案涉有产权证房屋后，用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘某某向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下，案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。原审法院经实地走访、询价，按照案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价，亦无不当。故对于洪区政府关于案涉有产权证房屋因无房产档案应为无证房屋、原审法院认定的案涉房屋补偿单价无事实和法律依据的主张，不予支持。

其次，二审法院认定沙岭街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年，原为乡镇人民政府的办公用房，亦系潘某某从沙岭信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对于洪区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张，不予支持。

最后，案涉土地属于集体建设用地，系潘某某于1995年从沙岭信用社合法购买，已依法取得集体土地使用证，享有占有、使用和取得收益的权利。据此，二审法院认定潘玉民有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保障标准，并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积，最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对于洪区政府关于二审法院判决其给付潘玉民土地补偿费属于适用法律错误的主张，不予支持。

综上，裁定驳回再审申请人辽宁省沈阳市于洪区人民政府的再审申请。

【律师说法】

现在的房地产市场中，有很多没有证的房屋，所有无证房屋在拆迁的时候都将其认定为违法建筑而不予安置补偿，这种一刀切的方式，严重损害了被拆迁人的合法权益。到底无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的?房屋拆迁补偿多少以及补偿方式是怎么规定的?宋玉成律师根据自己的专业知识和执业经历在这里跟大家简要介绍下。

一、无证房屋一定属于违章建筑吗？

宋玉成律师肯定告诉大家不是，一方面，根据《物权法》第三十条的规定，表明，只有违反了建筑时的法律规定，才能确定为违章建筑。另一方面，2008年1月1日实施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。所以，根据法不溯及既往原则，当时建造的无证房屋并不是违章建筑。也就是说并不是所有无证房屋都是违章建筑。

二、实践中，哪些违章建筑可以获得全额赔偿？

宋玉成律师告诉大家，主要是两类房屋。一类是本案中因历史原因的无证房屋。我们都知道一些建筑形成于上世纪七十年代，或是更早至五六十年代，在当时通过很少的手续就可建成一些房屋，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然违背法不溯及既往原则，同时也是不合理的。所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。另一类是农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松，对产权意识并不浓厚，所以这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

三、无证房屋拆迁时如何补偿究竟考虑哪些因素呢？

通过以上分析，我们可以知道无证房屋不能一刀切地被认定为违章建筑而不予以补偿。那么在实践中，对于无证房屋进行拆迁补偿需要考虑哪些因素呢？首先我们可以考虑房屋建造的时间和当时立法状况。房屋何时建造，是否在当时法律关于违章建筑规定的之前还是之后。其次，考虑是否因不可归咎于自身的历史原因造成房屋无证。房屋建造时合法，但没有合法的产权证明，被征收人在此长期居住，这时应当得到合法的补偿安置。最后，是否由于当时的行政机关不作为导致的无证。只有综合以上所有因素，得出的补偿安置方案才既合法又合理。

所以，不能把所有的无证房屋都归结为违章建筑，需要结合房屋具体情况具体分析。如果你的房屋有可能涉及此方面的问题，宋玉成律师提醒你，为了能够及时有效地维护自身合法权益，最好可以咨询专业的律师，律师会根据你的具体情况为你答疑解惑，提供维权途径，这样以便于你减少损失。

参考（2019）最高法行申7904号《行政裁定书》

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