【拆迁律师】一文读懂房屋征收中房屋评估机构的确定以及评估程序

近几年随着城镇化的日益发展，房屋征收情形也在日益增加。对于被征收户来说，最令他们关注的就是房屋征收过程中自己能得到多少拆迁款？这个款项的数目怎么确定呢？宋玉成律师告诉大家是通过房屋征收评估确定的。在以往宋律师发布的案例分析的评论中，宋律师发现还有很多人对于房屋征收评估处于不太了解的阶段，所以今天宋律师给大家简要介绍下这方面的法律规定。

一、房屋评估机构的确定

既然房屋的价值是通过房屋评估确定，那么首先就应当确定由哪家评估机构来进行评估，法律关于这方面又是如何规定的呢？

宋玉成律师认为，房屋评估机构的确定关系着房屋征收活动的开展，是被征收人，征收部门以及房屋评估机构都关注的一个问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》十九条以及二十条的规定，我们可以总结出在确定房屋评估机构的注意事项。

第一，房屋评估机构是由被征收人确定的。被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价评估机构符合房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

第二，如果被征收人没有在规定时间内确定房屋评估机构或者对于房屋评估机构的确定没有达成一致意见，应当通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行投票、 抽签等。房屋评估机构的确定的过程具体可以由房屋征收部门组织进行。

第三，因为各地区的经济等各种情况各不相同，法律在房屋价值评估机构的确定方面也考虑了因地制宜这一因素。所以，《国有土地上房屋征收与补偿条例》授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况，制定本地区的房地产价格评估机构选定的具体办法。

二、评估原则

选定评估机构之后，评估机构应当秉持怎么样的原则去进行评估工作呢，关于这一点，该条例也规定了评估机构应当以独立、客观、公正为原则去开展房屋价值评估活动。“独立”意味房屋评估机构和相关评估人员与房屋征收当事人无利害关系。“客观”要求房屋评估机构和有关评估人员在评估过程中，以房屋的实际情况为基础进行评估，而不以自己的喜好进行评估。“公正”显而易见要求评估机构和评估人员不偏不倚，公平对待被征收人和征收部门。

三、评估程序

在房屋评估机构选定之后，接下来就需要谈谈关于房屋评估机构在评估活动中应当遵循的程序性规范。

首先，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，房屋评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行一系列调查工作。比如，进行实地查勘，去调查了解被征收房屋状况，对被调查房屋进行拍照或者摄像，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师都应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

该《办法》第十三条规定了具体的评估办法：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。”宋律师告诉大家，这些评估方法的规定是有科学依据的，但是呢在实践中房屋评估机构是否按照相关方法进行计算我们是无法确定得知的，毕竟被征收人得到的只是一个评估结果而已。这也是许多老百姓对此颇有微词的原因。

四、评估结果

根据该《办法》的十六条规定，房屋评估机构在获取结果之后首先会向房屋征收部门提供该初步评估结果，然后征收部门向被征收人公示。在实践中，基本上房屋征收部门对此都是满意的，被征收人存在不满意的情况，那么这时该评估方法也给被征收人也就是咱们老百姓提供了救济方法。该《办法》二十至二十三条规定，可以在收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

在这样的简要介绍下，大家对于房屋评估过程有了大概的了解，但在实践中因为这方面涉及的专业知识过多，可能存在被征收人无法理解的情形。但是房屋评估是否合法合理又是房屋征收补偿决定是否合法的一个重要因素。所以这时选择咨询律师是明智的选择，律师根据办案经验，为你提供解答和维权途径。

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