【拆迁律师】最高院：农村宅基地上的房屋不因他人翻建而当然属于翻建者所有

【案情简介】

再审申请人周性善因诉安徽省肥东县人民政府（以下简称肥东县政府）、安徽省肥东县店埠镇人民政府（以下简称店埠镇政府）确认强制拆除房屋违法一案，不服安徽省高级人民法院（2018）皖行终310号行政裁定，向最高院申请再审。

周性善申请再审称：1.原房屋所有权人其弟周性贵已死亡，原房屋被周性善翻建而不复存在，自周性善抚养周性贵之女周海燕以来，就一直居住在涉案房屋内，故该房屋的所有权已属于周性善。肥东县政府、店埠镇政府的强拆行为侵害了周性善的占有权、居住权、管理权和财产权，因此周性善与被诉强拆行为具有利害关系，一、二审法院认为没有利害关系属于适用法律错误。2.周性善是涉案房屋所有权人周性贵遗孤的“近亲属”，其遗孤由周性善抚养、监护，依法有原告资格。3.一审法院认定周性善出资翻建涉案房屋属债权关系的主要证据不足。4.肥东县政府、店埠镇政府未对涉案房屋进行调查、登记和认定即强拆涉案房屋，程序违法。故请求撤销一、二审裁定，再审本案。

【判决结果】

最高院经审查认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，周性善诉称其弟周性贵去世后遗留一女周海燕由其抚养，其在周性贵宅基地上翻建了涉案房屋，被肥东县政府、店埠镇政府强行拆除，诉请确认肥东县政府、店埠镇政府强制拆除其房屋及附属物的行政行为违法。根据一、二审法院查明的事实，涉案房屋项下宅基地原使用权人为周性善之弟周性贵。周性善诉称其在周性贵去世后翻建了涉案宅基地上房屋，但其未能提供证据证明其享有涉案房屋的所有权，其提供的周性贵土地登记审批表也仅能证明其已故弟弟周性贵曾享有涉案房屋的宅基地使用权。我国农村宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相联系，房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。因此，即便涉案房屋由周性善出资翻建，也不能当然属于周性善所有。另外，周性善并非周性贵的第一顺序继承人，从本案现有证据来看，并无证据显示第一顺序继承人已明确表示放弃继承，也无证据表明周性善已取得涉案房屋的宅基地使用权。故周性善提交的证据不能证明其对涉案房屋享有所有权等合法权益，其与被诉行政行为没有利害关系。一审法院裁定驳回起诉，二审法院予以维持，并无不当。如周性善有证据证明其出资翻建了涉案房屋，可以通过民事诉讼途径主张其相关权益。

综上，周性善的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回周性善的再审申请。

【律师说法】

本案例涉及到宅基地相关问题，关于宅基地的继承一直是老百姓关心的事情，到底宅基地能否继承呢？接下来宋玉成律师就关于此问题简单给大家介绍下这方面的法律法规。

一、宅基地不能继承，继承的是宅基地使用权。

在谈宅基地能否继承之前，我们需要判断宅基地是否属于我国公民的个人合法财产。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”故公民对宅基地只有使用权，没有所有权，即宅基地不属于我国公民的个人合法财产，不能依法继承。

宋玉成律师告诉大家，根据我国《继承法》第三条关于遗产范围的规定，房屋是可以作为遗产予以继承，也就是说农村房屋被继承是毫无限制的。因此，被继承人宅基地上合法建成的房屋作为遗产可以依法由继承人继承取得，这是毋庸置疑的。再者，根据“房地一体”的原则，何为房地一体的原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。“房地一体”原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则。因此，继承人因该房屋产权的合法转移而随之依法继承取得了该房屋所在的宅基地使用权。

二、继承后对房屋的处置不具有任意性。

宋律师在这里提醒大家 ，在当你为非集体成员继承宅基地使用权时，对房屋的处理要谨慎。能否翻新、改建、扩建呢？宋律师告诉大家，法律并未对该问题直接作出明确的规定，但从现行有效的相关法律规定和政策分析，以及结合当下农村集体的实际做法，可以得出一个结论：对继承的原有房屋可以翻新，但不能改建、扩建。翻新只是在原有房屋架构内进行的修补装饰更新，但翻建、扩建会直接变更原有房屋的结构，势必会改变原《集体土地使用证》上的用地面积等。则将会导致宅基地使用权被无限扩充，也涉嫌违反《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，这与我国农村宅基地严格实行“一户一宅”“面积法定”的基本制度相违背。

那大家就有疑问了，实践中，很多人其实扩充了面积，怎么没看到他们被追究呢？宋律师在此提醒大家，由于法律规定的限制，这些翻建的房屋，因翻建人缺乏宅基地所属农村集体经济组织成员的身份而无法办理确权登记。这时法律上并不认可你是房屋所有权人，当然也不会保护你作为所有权人的合法权益，那么发生纠纷时，你就处于劣势地位。

关于宅基地继承涉及到许多专业问题，如果遇到疑问，可以选择咨询律师，律师会根据你的具体情况，为你答疑解惑，提供维权途径。

参考（2019）最高法行申14151号《行政裁定书》

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