【拆迁律师】农村集体土地参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的情形

【案情简介】

再审申请人李广军因与被申请人山东省聊城市东昌府区人民政府（以下简称东昌府区政府）行政赔偿一案，不服山东省高级人民法院(2018)鲁行赔终663号行政赔偿判决，向最高院申请再审。请求撤销一审、二审判决，进行再审，并判令支持其一审所有诉讼请求。主要理由是：一、二审判决认定事实不清。作为赔偿依据的房屋鉴定结果中房屋鉴定价值与实际价值不符，明显低于实际价值。一、二审法院对赔偿方式采用货币补偿与房屋产权调换二者进行选择的处理方式属适用法律错误。二审法院未对二审听证会及上诉状中李广军所提出证据问题进行审查，证据采信存在问题，定案证据存在瑕疵。二审法院适用法律错误，行政赔偿不能取代行政补偿。

【判决结果】

法院认为，本案系因行政机关强制拆除房屋引发的行政赔偿纠纷，涉案房屋被拆除的行为已经被确认违法，被申请人应当对申请人的财产损失承担赔偿责任。本案的焦点问题是财产损失的赔偿范围、赔偿方式和赔偿数额的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。本案中，李广军虽然持有集体土地使用权证，但涉案房屋强拆时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，原审法院依据国有土地上房屋征收补偿标准对李广军诉求予以判决行政赔偿，并无不当。在涉案房屋损失赔偿方面，原审法院依职权针对涉案房屋作出的房屋建筑面积鉴定书和房地产评估报告可以作为有效证据。关于涉案房屋内物品损失赔偿的问题，在申请人和被申请人均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下，原审法院根据申请人陈述及提供的物品清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，作出酌情赔偿的判决，亦并无不当。

综上，再审申请人李广军的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回李广军的再审申请。

【律师说法】

从判决中，我们已经了解到集体土地上房屋被征收时适用国有土地上房屋征收补偿标准的特殊情形。那对于一般情形下的集体土地上的房屋被征收时，关于补偿是如何规定的呢？接下来宋玉成律师就有关这方面的相关规定给大家简要介绍下。

一、补偿原则

新《土地管理法》明确了征地补偿的原则，在该法第四十七条、第四十八条有明确规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。宋玉成律师告诉大家，该法首次将保障征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障写入了法条，这将意味着如果日后各地在征收过程中，征收方有违反此条规定的，那么被征收人也就是老百姓可以以此为维权的法律依据，老百姓会感到更加的踏实。

二、补偿标准

新《土地管理法》对征地补偿费用进行重新梳理明确。征收土地需要支付土地补偿费、安置补助费和农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民社会保障费用。新法对征地农民社会保障费用单独做出了规定，并明确被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民养老保险等社会保险缴费补贴。把被征地农民纳入社会保障体系是重要的征地补偿安置措施，有关部门应当共同做好这项工作。

新《土地管理法》对补偿费计算方法进行了调整，将原来的耕地年产值倍数法改为征收农用地的区片综合地价，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素确定，并规定至少每3年调整或重新公布一次。此外，征收农用地的土地补偿费、安置补助费由省级政府通过制定区片综合地价确定，征收农用地以外其他的土地以及地上附着物和青苗的补偿标准，由省级政府制定。

三、补偿方式

宋玉成律师告诉大家，对于集体土地上房屋征收补偿方式一般可采取采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿。安排宅基地建房，这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。关于提供安置房，征收方提供给被征收人的安置房面积必须要符合具体项目的拆迁补偿安置方案，也就说是要按照一定的面积比例来进行置换，拆迁实践中，也有些地方根据需要安置的人口数确定置换房屋的面积。当然有的地方提供给被征收人的安置房要高于实际合法房屋的面积，这要结合当地的具体情况来看，不是一概而论的。至于货币补偿，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

宋玉成律师认为，集体土地是被征收人赖以生存的地方，关系着被征收人的生产、生活质量。所以对于集体土地上的房屋征收，一定要把被征收人的利益摆在最重要的位置，只有这样，做出的一系列补偿决定才能够合法和合理。关于征地，如果遇到问题，咨询律师是明确的选择，律师会为你提供专业服务，帮你维权，实现利益最大化。

参考（2018）最高法行赔申395号《行政裁定书》

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  店面拆迁补偿

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