【拆迁律师】江西鹰潭案例：房屋征收评估报告不合法，责令交出土地决定被判撤销！

【案情概况】

原告杨某某在江西省鹰潭市鹰潭高新技术产业开发区某某街道某某社区有自己的房屋，2019年11月6日，本案被告鹰潭高新技术产业开发区国土资源局针对原告杨某某的房屋作出了《责令交出土地决定书》（鹰高国土交地字[2019]第1号），该决定书认为原告房屋所在地土地已经被征收为国有，且白露街道办事处已经向原告送达了《补偿安置方案告知书》，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条的规定，责令原告三日内交出土地。

原告认为，被告的行政行为认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法，根据江西省的相关规定，本案中，政府及政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，针对原告的房屋作出征收决定和征收补偿决定，但被告未能依法履行程序，同时征收补偿价格严重畸低，导致原告的切身利益遭受不法侵害。

因此，原告决定拿起法律的武器维护自身权益，原告经人介绍，委托宋玉成律师代理此案，宋律师接受委托后，即指导当事人依法向南昌铁路运输法院提起诉讼，请求依法撤销被告于2019年11月8日作出的《责令交出土地决定书》（鹰高国土交地字[2019]第1号）。

【判决结果】

南昌铁路运输法院经过公开开庭审理，作出了（2019）赣7101行初1367号《行政判决书》，该判决采纳了代理人宋玉成律师的代理意见，支持了原告的诉讼请求。法院认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”《鹰潭市人民政府关于印发鹰潭市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知》(鹰府发(2013)34号)文件第九条中“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估”。本案中,2019年8月20，江西鹰潭高新技术产业园区征地拆迁安置办公室委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉土地房屋进行估价，同年8月30日，该公司作出房屋征收评估报告，原告对江西寰宇房地产土地资产评估有限公司作出的征收评估报告提出了复核申请，在未获及时答复后，又于2019年10月24向江西省住房和城乡建设厅发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书。2019年12月12日，原告又向南昌市城乡建设局发出针对评估机构不予复核评估报告的查处申请书。本院认为，原告行为尚不构成阻挠国家建设征收土地，被告作出的交出土地决定证据尚不充分，本院确认违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(-)项的规定，判决撤销被告鹰潭市高新技术产业开发区国土资源局作出的鹰高国土交地字[2019]第1号《责令交出土地决定书》。

【律师说法】

《鹰潭市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行规定》第二条 在城市规划区内征收集体土地上房屋及其附属设施的，适用本规定。

第九条 房屋价值评估。被征收房屋价值评估由房屋征收部门委托有资质的房地产价格评估机构评估。　　

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估结果应当在征收范围内公示。　　

房地产价格评估机构由房屋征收部门组织被征收人代表按照有关规定以随机选定方式确定。

宋律师认为，我国尚未针对集体土地上的房屋拆迁补偿制定一部全国统一的法律法规，《土地管理法》、《土地管理法实施条例》仅有原则性规定，因此集体土地上的房屋拆迁补偿通由各地制定地方性法律文件来规范，本案中即是如此。根据《鹰潭市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行规定》的相关规定，在本案中评估机构的选择错误，被告单方指定评估机构，未依法选定，未征求原告意见。同时评估方法错误，不是成本法，而应当是市场比较法。在寰宇公司做出涉案的评估报告后，原告依法申请复核，评估机构不予理睬，后原告于2019年12月12日依法向南昌市住房保障和房产管理局申请监督查处，现在该单位领导已经联系了评估机构，并督促其启动了评估报告的复核程序，故此现在的原告的评估报告正在复核中，现在还不生效，显然不能作为被告作出涉案责令交出土地行政决定的依据。评估的具体结果与2018年公告的方案完全一致，显然是政府在干预此次补偿的评估，评估机构未能依法中立的进行评估，严重违法。

【总结与建议】

《鹰潭市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行规定》第十条 补偿安置。房屋征收部门根据确权定性认定结果、房屋评估价值和被征收人选择的补偿安置方式，与被征收人签订补偿协议，支付补偿费用，分配安置房屋，督促搬迁，拆除被征收房屋。补偿安置结果应当在征收范围内公示。

第十二条 在城市规划区内征收集体土地上的合法房屋实行货币补偿、产权调换两种补偿安置方式，不得实行宅基地安置。被征收房屋所占的宅基地只办理征收手续，不给予村集体经济组织征收土地补偿费用。

宋律师告诉大家，其实本案中还有一个值得大家注意的问题，关于补偿方式的选择问题。通过鹰潭市地方性文件，我们可以看出，补偿方式是做出补偿决定的环节之一，更是补偿决定书中一项重要内容。宋律师提醒大家，当被收征收房屋时，作为被征收人的我们是有权去选择货币补偿或者产权调换。如果当你发现只被强行赋予一种补偿方式时，那么该征收补偿决定显然是不合法的。

（注：因为本案例是城市规划内集体土地上房屋征收所适用的补偿安置方式，由各地方各自规定，当碰到该类情形时，注意关注当地地方性文件。那么国有土地上征收房屋所适用的补偿方式呢？在这里宋律师告诉大家，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，补偿安置方式也是可选择的，有货币补偿和房屋产权调换两种可供选择方式。）

宋律师提醒大家，在征地拆迁过程中，选择补偿方式时，多根据自己的实际情况，在充分考虑之后选择能够使自身权益最大化的补偿方式。如果发现自己被剥夺选择权时，应当及时咨询相关律师，律师会根据您的具体情况，帮助您选择最适合的维权方式，及时有效地维护自身的合法权益。

参考（2019）赣7101行初1367号《行政判决书》

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