【拆迁律师】江苏淮安案例：房屋征收补偿决定内容不合法，补偿决定被判撤销

【案情简介】

原告李某某在江苏省淮安市清浦区某某街道有自己的房产，2016年3月28日，本案被告淮安市清浦区人民政府针对原告的房屋作出了《国有土地上房屋征收补偿决定》（浦政征补决字[2016]6号），该征收补偿决定根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定作出，并告知了被征收人向上级人民政府申请行政复议、向人民法院提起行政诉讼的权利和时效。

原告对被告作出的上述征收补偿决定不服，原告认为被告作为政府，应当严格依法行政，不与民争利，且在征收过程中应当如实对原告的房屋进行认定，但被告在具体征收过程中，显然未能依法行政，未能依法履行其法定职责。综上，原告为了维护自己的合法权益，决定拿起法律的武器。经人介绍，委托宋玉成律师代理此案，宋律师接受委托后，即指导当事人向淮安市人民法院提起诉讼，请求人民法院依法撤销被告作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》（浦政征补决字[2016]6号）。

【判决结果】

淮安市人民法院经过公开开庭审理，作出了（2016）苏08行初103号《行政判决书》，该判决采纳了代理人宋玉成律师的代理意见，支持了原告的全部诉讼请求。法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十六条第一、二款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。本案中，被告认定原告房屋存在“非沿街住改非”，并在房屋征收补偿决定中计算了“非沿街住改非补助费”，但是其就上述款项如何计算得出并未在法定举证期限内提供相关证据予以证明。庭审中，被告明确上述非沿街住改非补助费从2008年计算至2015年房屋征收决定公告之日，但是结合原告所举证据可以证明，其2005年8月已经领取了营业执照开始经营。被诉房屋征收补偿决定认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。综上，判决撤销被告淮安市清江浦区人民政府作出的浦政征补决[2016]6号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

【律师说法】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

宋玉成律师认为，本案中，一方面，原告房屋调查总面积746.04平方米（不包含鸽棚、鸡舍、简易房、简易车库、彩钢板房等），但实际面积833平方米，证照面积239.38平方米，清江浦区城管局处罚的建筑面积合计369.71平方米，浦政征补决字[2016]6号征收补偿决定补偿的面积是319.74平方米，与调查总面积差距56.59平方米。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，在市县人民政府作出房屋征收决定前，要对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定和处理，如果调查的面积与认定的面积有差异，面积不相等，要么留着面积不拆除，要么依法进行确权补偿。而现在的现状是原告的房屋既没有被认定为违建，也没有确权补偿，而是一个待处理事项。另一方面，本案中原告并未选择征收补偿方式，在被征收人在限定的期限内未选择补偿方式时，房屋征收部门单方强行进行产权置换的补偿方式的依据是什么？为什么不是货币补偿？征收部门的做法显然剥夺了被征收人选择产权置换或者货币补偿的权利。

综上，被告作出的征收补偿决定显然与法律规定的内容相违背，应当予以撤销。

【总结与建议】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

本案中还牵涉一个重要问题，就是关于停产停业损失的补偿是如何规定的。根据法律的规定，应结合相关的地方性规定来计算和确定。宋律师根据自己的办案经验，给大家简要介绍几种计算停产停业损失的方法。

第一种，是由评估机构予以确定。在当事人对停产停业的损失无法协商时，由评估机构确定。如，江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定第十一条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。第二种，按照房屋评估价值来计算，将停产停业的损失与房屋评估价值关联也是十分常见的。如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定了相关停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。第三种，因为拆迁不能生产经营而造成的损失，比如利润、租金等，所以按照经营利润计算停产停业的损失也是一种常见的方式。比如，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条确定的停产停业损失补偿评估的计算公式为：“停产停业损失补偿费＝（用于生产经营的非住宅房屋的月租金＋月净利润×修正系数＋员工月生活补助）×停产停业补偿期限。”

这些方式只是停产停业损失计算的常见方式，并不是全部。如果在实践中，你的房屋涉及这方面内容，应当及时查阅当地的一些法律规定。如果碰到更加复杂的问题，可以选择咨询律师，律师会根据你以及房屋的情况，为你提供维权途径，以便于你及时高效地维护自身合法权益。

参考（2016）苏08行初103号《行政判决书》

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