【拆迁律师】江苏淮安案例：签了空白房屋拆迁补偿协议怎么办？宋律师有策略！

【案情简介】

2017年3月25日被告淮安市人民政府的派出机构淮安生态文化旅游区管理委员会（以下简称：被告派出机构）发布《房屋拆迁通告》，该通告载明因“黄岗花园及周边地块开发整理项目”的需要，对城东路东侧（含城东路），徐阳路南侧，大寨河北侧，237省道西侧（具体以规划红线图为准）四至范围内的房屋进行拆迁，授权淮安高新控股有限公司（本案第三人）为拆迁人，淮安高铁商务区办事处为拆迁实施单位，拆迁补偿按照《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发[2007]33号）进行。  

 原告丁某某、张某某为淮安生态文化旅游区高铁办事处（原开发区徐杨乡）某某村某某组的农民，在该村拥有自己的土地和房屋。原告的房屋被纳入到上述拆迁范围之内。原告认为其2017年7月18日签订的《淮安市生态文化旅游区房屋拆迁补偿安置协议书》属于行政合同，协议内容严重不合法，应当判决确认无效，该协议的签订未经张树英的同意，张某某也是涉案拆迁协议指向的房屋权利人之一，且协议是在原告丁某某受到胁迫，意思表示不真实的情形下签订的。

综上原告为了维护自己的合法权益，决定拿起法律的武器。经人介绍，委托宋玉成律师代理此案，宋律师接受委托后，即指导当事人向淮安市中级人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认被告派出机构淮安生态文化旅游区管理委员会授权的第三人与原告在2017年7月18日签订的《淮安生态文化旅游区房屋拆迁补偿安置协议书》无效。

【判决结果】

《中华人民共和国合同法》第十条  当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

第十二条  合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第十三条  当事人订立合同,采取要约、承诺方式。

第四十四条  依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

淮安市中级人民法院经过公开开庭审理，作出了（2018）苏08行初56号行政判决书》，该判决采纳了代理人宋玉成律师的代理意见，虽未完全支持原告的全部诉讼请求，但肯定了原告是利益损害方，并且判决也坚定的维护了原告的合法权益。本案中,原告丁某某、张某某请求确认行政协议无效,但行政协议是否无效,其判断的首要前提是行政协议已然成立。对于未成立的行政协议,显然无法审查行政协议的效力。本案中,一方面,原告丁某某虽在《淮安生态文化旅游区房屋拆迁补偿安置协议书》上签名,但拆迁人、拆迁实施单位并未在拆迁补偿安置协议上签字或盖章确认,无法从形式上判断双方已达成合意;另一方面,从协议内容来看,仅有原告房屋证照、面积和评估价格情况一项内容,而拆迁补偿总额、安置用房费用、经费结算等涉及房屋拆迁切身利益的诸多内容在协议书并无体现,既不符合合同法规定的合同内容要求,也不符合双务合同的内容要求。因此,原告、拆迁人以及拆迁实施单位对拆迁补偿安置的具体内容并未通过协商达成合意,即使原告丁某某已经签字,该协议也属于空白协议,不能体现合同法规定合同成立的要约与承诺的要件,该协议并未成立,对双方并无法律上的约束力,任何一方均无法要求对方履行该协议,客观上也因该协议缺乏必要的内容而无法履行。

原告对于尚未成立的行政协议要求确认其无效,该诉讼请求因协议未成立而不具有审查的条件,该请求不能得到法院支持。但作为行政诉讼全面审查的基本原则,本院对协议不成立的事实依法应当予以确认。综上，法院判决确认原告丁某某于2017年7月18日就涉案房屋拆迁签字的《淮安市生态文化旅游区房屋拆迁补偿安置协议书》不成立。

【律师说法】

宋玉成律师认为，被征收人丁某持有的《淮安生态文化旅游区房屋拆迁补偿安置协议书》复印件,证明协议上只有丁某签字,协议除房屋认定面积、评估单价外，没有任何内容，没有盖章，没有张某某签名，对于补偿价格、安置房屋地点、何时交付、房屋面积都没有约定,实际上是一份空白协议。而且丁某某是被胁迫签订协议，协议签订后，没有领取一分钱，也没有获取房屋（安置房），没有领取钥匙，协议没有实际履行，属于强拆。宋玉成律师指出，在某些地方的拆迁中常常存在这样的情况，即被征收人在空白协议上签字后，征收部门将该空白协议添加上内容，并不给被征收人看，最后是被征收人迫于无奈被拆房，大概率也拿不到合理补偿。

所以宋律师决定请求确认协议无效，这样征收部门就必须拿出自己私自添加内容的协议，最终法庭也确认双方并未达成合意，并判决确认协议不成立，最终保护了本案当事人合法权益。

【总结与建议】

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条  行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第九十九条 有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”：

（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；

（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；（三）行政行为的内容客观上不可能实施； 

（四）其他重大且明显违法的情形。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益； 

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中提到行政协议的效力问题，宋律师在这里跟大家简要介绍下人民法院在审查行政协议效力时依据的法律法规。因为行政协议具有行政和合同的双重特征，所以行政协议的效力审查区别于民事协议。人民法院审查行政协议的效力,在适用行政法律规范的同时,也可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范,尤其是合同法的相关规定。

关于行政协议的成立问题，本案判决书中已经给大家详细阐释，宋律师认为达成双方合意是确立协议是否成立的重要标准。在此宋律师提醒大家注意关于行政协议无效的规定，由于行政协议是特殊行政行为，对行政协议效力的判断首先应当适用行政诉讼法关于无效行政行为的规定，不能单纯适用《合同法》无效情形去判断，只要没有法律规定的无效情形，一般应该认定有效。

宋律师提醒大家，切勿在空白协议上签字，不管是民事合同，还是此案中征收补偿类的行政合同，一旦签字，对于后续合同的履行等一系列方面都十分不利。房屋征收的情况也在增多，被征收人一旦签订了空白协议，在后续拆迁过程中将处于被动状态。如果已经发现利益受到损害，可以向本案当事人一样选择咨询律师，律师助其维权，也成功地维护了自身利益。

参考（2018）苏08行初56号行政判决书》

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