江苏淮安胜诉：“地大于房”少算钱，

区政府征收补偿决定“缺斤少两”遭撤销

北京宋玉成律师

【案件概要】

    吴某和孙某是一对夫妻，家住江苏省淮安市清江浦区淮海南路，在自有的沿街房屋里开办了一个幼儿园，土地面积132平方米，建筑占地100.70平方米。2015年12月28日, 淮安市清江浦区政府作出浦政征决字(2015)006号《房屋征收决定》,对某项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，这对夫妻的上述房屋便在征收范围内。

2016年2月4日,清江浦区住建局通过抽签选定的评估公司向吴某、孙某出具《房屋征收补偿估价报告》，对于这份文件的主要内容，夫妻俩并不认可。通过2016年2月20日、3月17日及3月24日三次协商,房屋征收部门仍然未与夫妻俩对补偿安置问题达成一致意见。

2016年4月14日,清江浦区政府根据房屋征收部门的申请作出浦政征补决字[2016]15号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并予以公告。这份征收补偿决定书认定的合计房屋补偿总面积为113.38平方米，房屋征收各项补偿费用约47万元，提供一套房屋进行产权调换，被征收人还应支付房屋征收部门产权调换差价款约9万元。

夫妻俩认为这份文件上的内容不合法，严重侵犯了自身的合法权益，通过朋友介绍后联系并咨询了北京宋玉成律师。2016年9月13日，夫妻俩在宋玉成律师的代理下将淮安市清江浦区政府告上了法院，经过一番斗智斗勇，2018年8月7日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2016）苏08行初102号判决书，撤销了清江浦区政府作出的上述《房屋征收补偿决定》，宋玉成律师的代理大获全胜。

【办案掠影】

“地大于房”少算钱，区政府征收补偿决定“缺斤少两”遭撤销

    宋玉成律师和法院一致认为，房屋征收作为直接关系公民切身利益的具体行政行为应当严格控制在法律规定的范围内，房屋征收部门在征收过程中应当如实认定被征收房屋，切实做到依法行政。

本案中，清江浦区政府在补偿决定中认定的房屋补偿总面积为113.38平方米,而夫妻俩土地建设用地使用证载明用地面积132平方米，区政府作出的涉案征收补偿决定对于院子、楼梯、楼上房屋等“地大于房”的面积没有认定，没有给予合法补偿，应属认定事实不清,主要证据不足,于是遭到了法院的撤销。

【律师说法】

“地大于房”部分是否能得到房屋征收补偿？

北京宋玉成律师指出，本案中房屋征收补偿方案中所载明的补偿安置依据《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则(试行)》(淮住建发[2011]68号)第二十条规定,“地大于房”的估价:对被征收住宅土地使用面积大于房屋建筑面积的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿,…。

以上是江苏省淮安市已出台相关规定时的处理，宋玉成律师还在下方为大家总结了其他一般情形，请广大被征收人仔细学习，收藏备用。实践中，房屋拆迁只补偿房产证上的房屋面积，不会再单独补偿其他土地面积，除非土地证上的土地面积大于房产上的面积。

国有土地上的房屋征收拆迁，补偿标准不低于被征收房屋的类似房地产市场价值评估确定，一般是按照被征收房屋的产权证载明的建筑面积给予补偿。根据最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012）行他字第16号文件：对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

集体土地上的房屋征收拆迁，按照批准给农户的土地面积计算，房屋面积和空地面积相加等于批准给农户的宅基地面积。要注意的是，房屋面积和空地面积所给的补偿标准一般是不同的。

此外，根据北京宋玉成律师12年来代理房屋拆迁征收案件的经验，还有一点非常容易令被征收人感到迷惑的是，城市房屋拆迁是针对被拆迁房屋所有权进行的补偿，其补偿价格是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的，已包含拆迁房屋地段和土地使用权益的因素，土地使用权一般是不再另行补偿的。