【拆迁律师】我国实行的所谓房地一体主义，讲的是房和地的关系，指的是土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权，归属于同一主体。在房地一体主义之下，如果房地产转让或抵押，那么房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。正是因为如此，房地一体主义也有一个通俗的说法：“房随地走”原则或“地随房走”原则。房地一体主义有它天然的合理性，因为房产与地产具有不可分离的自然属性。

房地一体主义主要体现在以下三个方面：

第一，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。房屋不可能悬在空中，必须落在地上，所以房子总是建在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。这就是所谓的“地随房走”。

第二，土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让应当区分情况：如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权；如果该幅土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时移转，也就是“房随地走”。

第三，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因此，房地产抵押也应当遵循房地一体。值得注意的是，抵押合同签订以后，土地上新增的房屋不属于抵押物。不过，新增物虽然不属于抵押物，但为了便于抵押权的实现，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。

房地一体主义虽然很简单，但却是重要的法律常识，无论各位网友今后是要买房还是卖房，或者是遇上房屋征收，都一定要记住这个基本原则。如果不了解这个常识，就会产生很多纠纷。宋玉成律师给大家举一个例子。

某市为了建设轻轨，做出了征收国有土地上房屋的决定，某公司的厂房位于征收范围内。政府房屋征收部门多次与该公司协商，双方都没有就征收补偿事项达成一致，商量评估机构也没结果，闹得很僵，前后拖了十年时间。最后，拆迁办决定用抽签的方式确定评估机构，评估机构又向该公司出具了评估报告，对其厂房估价300万。该公司对这个结果很不满，这件事拖这么久的原因在于，这家公司认为，当初厂房盖在这里，有偿取得了国有土地使用权，所以主张补偿厂房的同时，还需要补偿当初买地的钱。

但其实评估公司估值的时候，给出的估价并不仅仅是针对厂房本身的，而是把厂房下面的土地也算在了里面。该公司提出的要求其实是没有合理依据的，他们忽略了房地一体主义，想当然地认为房是房、地是地。所以，虽然最后他们起诉到了法院，也没有改变这个事实，法院驳回了其诉讼请求。