文/北京宋玉成律师

案情回放

    严某和徐某是母女二人，在江苏省镇江市润州区七里甸社区有自己的房产，房屋下的土地性质为集体所有。2013年9月29日，镇江市润州区人民政府、镇江市拆迁管理办公室根据镇江市人民政府镇政发[2006]36号《镇江市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（以下简称镇江市36号文）第二章第六条的规定，发布了《房屋拆迁补偿安置公告》。该公告同意镇江市七里甸城中村改造项目西侧地块的拆迁补偿安置实施方案，并载明了拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等内容。

严某、徐某遭遇拆迁后，心中恐慌，惴惴不安，甚至有家不敢归，一直在外地游荡。后二人觉得这样下去也不是办法，在熟人的介绍下，找到宋玉成律师。宋玉成律师接受委托后，分析案情，设计代理方案。除进行一系列的调查取证外，还将镇江市润州区人民政府、镇江市拆迁管理办公室作为被告，起诉至镇江市中级人民法院，诉请人民法院依法撤销其作出的房屋拆迁补偿安置公告。

当事人向镇江市中级人民法院递交行政起诉状的时间是2014年7月29日，但镇江市中级人民法院在法定的7天时限内既不立案，也拒绝出具任何裁定，而一直以种种理由拖延搪塞，可见其立案受到了某种众所周知的阻力。当事人及宋玉成律师为此多次赴镇江市中级人民法院立案庭，并找到承办法官交涉，后镇江市中级人民法院将此案以内部请示形式上报江苏省高级人民法院审批，当事人及宋玉成律师又亲赴江苏省高级人民法院立案庭交涉，最终江苏省高级人民法院批示镇江中院立案。2015年3月5日，当事人终于立案且交费成功。

镇江市中级人民法院经过2015年4月15日、5月7日两次公开开庭审理，最终支持了原告的诉讼请求，依法确认镇江市拆迁管理办公室、镇江市润州区人民政府发布的《房屋拆迁补偿安置公告》违法，并责令两被告依法采取补救措施，对原告建筑物及其所占土地不再按照《房屋拆迁补偿安置公告》实施拆迁。

宋玉成律师点评：

本案是宋玉成律师近年代理的一个真实案例，事发江苏省镇江市。应广大被拆迁人的盛情相邀，笔者特意将其编撰成案例，以飨广大拆迁户以及法律界同仁。

1、我国对于国有土地的房屋拆迁标准相对明确，规定也比较具体。之前是《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号），2011年1月21日之后是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），而对集体土地上房屋拆迁，虽然《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及国土资源部出台的规章也有不少规定，但全国各地在具体操作时制定了不少地方性的法规、规章和其他规范性文件。

在江苏省的镇江、泰州、无锡等地出台了不少的规范性文件，作为当地集体土地上房屋拆迁补偿规范，比如江苏省镇江市就是镇江市人民政府作出镇政发[2006]36号文即《镇江市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，该办法规定了镇江市市区集体土地房屋拆迁补偿安置的步骤、标准，对于被拆迁人的补偿安置考虑被拆迁户的人口和所拆迁房屋的面积，给予一定的货币补偿，但以成本重置价作为计算补偿金的依据。即便在2013年12月1日，江苏省人民政府93号令即《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》施行后，这些地方性规定仍未废止，仍在适用。但笔者认为根据《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第十二条第二款规定，征收宅基地涉及农民住房的，应当保障被征收人的居住条件。能够重新安排宅基地的，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。

这里实际上已经确立了在江苏省范围内针对集体土地房屋拆迁补偿原则就是以市场价为基础进行补偿，而不是成本重置价，但江苏省的一些地方性规范性文件并未据此修改或者废止，仍在适用，这已经严重违反了《中华人民共和国立法法》所确立的下位法不得违反上位法的原则。

2、《镇江市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》是本案中两被告作出行政行为的法律依据，该暂行办法属于镇江市人民政府发布的规范性文件，因其严重违反上位法的规定，引起了广大拆迁户的强烈不满，应予修改或者废止。第二次庭审时即2015年5月7日上午宋玉成律师根据2015年5月1日施行的《行政诉讼法》第五十三条提出了对该暂行办法合法性审查申请，但因为本案在2015年5月1日之前就已经立案并且已经开过一次庭，该申请未获得人民法院的支持。

3、涉案拆迁范围内，共有几百户，但截至庭审之日，除了严某和徐某母女两户外，其他被拆迁人均已经签字搬离，而其所签订的协议均是按照《镇江市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》进行签订，在这种情形下，镇江市中级法院能够做出确认房屋拆迁补偿安置公告违法的行政判决，并且责令镇江市润州区人民政府、镇江市拆迁管理办公室采取补救措施，不再按照已经发布的《房屋拆迁补偿安置公告》实施拆迁，在现行体制下，这样的行政判决可以说殊为不易，镇江市中院应该承受了不小的压力。

4、本案中，两被告行政行为违法之处颇多，可以讲千疮百孔，即便按照两被告在其行政答辩状中的法律依据即《镇江市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，也严重违法。按照该暂行办法第五条、第六条的规定，被告在发布公告时，拆迁人应当取得建设用地规划许可证（附规划红线图）、建设用地批准书、建设项目立项批准文件，但根据镇江市规划局、镇江市国土资源局、镇江市发展和改革为委员会的书面答复，本案中的两被告在发布房屋拆迁补偿安置公告时，均未取得上述审批手续，甚至连土地都尚未被征收，仍然是集体所有土地，在这种情况下，拆迁尚不能进行，发布公告就更加违法了。

5、笔者认为，本案件具有标志性意义，在镇江市以及江苏省范围内均属于里程碑式行政判决，其标志着在江苏省不少市区（尤其是苏南片区）按照市政府制定的所谓集体土地拆迁管理办法实施拆迁已经行不通了。对于广大集体土地房屋的被拆迁户来说一个全新的时代来临了，就是集体土地也应当同地同价，也应当按照国有土地的标准以市场价为基础进行补偿安置，否则即是违法。